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23/08/2011 - 07h00

Por que devo obter do vendedor do imóvel a declaração de quitação de despesas de condomínio?

  • É crucial ter a prova de quitação das obrigações<br> do vendedor para com o condomínio: caso haja dívidas, o comprador terá de pagá-las

    É crucial ter a prova de quitação das obrigações
    do vendedor para com o condomínio: caso haja dívidas, o comprador terá de pagá-las

Sabemos que imóveis somente podem ser comprados se a sua documentação for bem analisada. Quando se adquire uma unidade em condomínio (apartamentos, conjuntos, lojas) é necessária mais cautela ainda.

É crucial obter a prova de quitação das obrigações do vendedor para com o condomínio. Essa prova se faz com a exibição de uma declaração do síndico dando conta que aquela unidade não é devedora de rateios de despesas condominiais. Para dar validade a essa declaração, é preciso saber se quem a assinou é mesmo o síndico e, para isso, deve ser obtida uma cópia da ata da assembleia que o elegeu.

Mas, e se o comprador não conseguir obter esse documento? A resposta é simples e o custo da desatenção é alto: ele será responsável pelo pagamento de todas as despesas referentes à unidade, mesmo que tenham vencido antes da aquisição.

Nem se pense em prever, no contrato de venda e compra da unidade, que o comprador não seria responsável, pois essa cláusula não teria qualquer validade diante do condomínio (que vem a ser o credor dos valores e, na hipótese de compra e venda, sequer participa do negócio). Enfim, não haverá jeito: o comprador precisará pagar.

E atenção, porque essa responsabilidade existe inclusive nas situações em que o imóvel é arrematado em leilão judicial, certeza sempre reiterada em julgamentos por todo o País.

O objetivo de impor essa responsabilidade ao comprador é garantir o equilíbrio econômico e financeiro do condomínio que, de outro modo, poderia ficar abalado sem esse pagamento. Imagine se alguns condôminos não pagassem as despesas durante anos e depois vendessem as suas unidades. Como ficaria o condomínio, como ficariam aqueles demais condôminos que suportaram a manutenção do prédio?

A cotaparte atribuível a cada unidade é considerada obrigação propter rem e uso esse termo em latim não por apego a antiguidades linguísticas, mas porque é ainda hoje a terminologia que define com maior precisão  a vinculação daquela despesa ou obrigação (como ocorre com o IPTU, por exemplo) ao imóvel em si, e não à pessoa que o possui.

Resta um consolo a quem adquirir unidade sem tomar esse cuidado: depois de pagar o valor devido ao condomínio, o comprador poderá promover ação judicial contra o vendedor para recuperar o que foi gasto. É a chamada “ação de regresso”.

É óbvio que depois de amargar algum tempo no trâmite do processo, o incauto comprador precisará localizar bens do antigo dono, que serão finalmente penhorados para fazer frente ao débito. Portanto, antes de comprar um imóvel verifique se não existe inadimplemento.

Jaques Bushatsky

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

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