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25/11/2010 - 14h07

Além do aluguel, quais despesas são de responsabilidade do inquilino? E quais são pagas pelo proprietário?

  • O que demonstra ser uma despesa de responsabilidade do proprietário (despesas extraordinárias) ou do inquilino (despesas ordinárias) é a sua natureza

    O que demonstra ser uma despesa de responsabilidade do proprietário (despesas extraordinárias) ou do inquilino (despesas ordinárias) é a sua natureza

Ao assinar um contrato de locação de imóvel que integra um condomínio de edifício, o locatário (inquilino) assume a obrigação de pagar, não apenas o aluguel do imóvel ao locador (proprietário do imóvel), mas também outras despesas, conforme estiver previsto no respectivo contrato.

Essas contas adicionais assumidas pelo locatário, dentre outras específicas de cada contratação, são as seguintes: rateio de despesas condominiais, seguro, pagamento de imposto predial (IPTU) e de gastos com gás, água e esgoto, força e luz.

No que se refere ao rateio das despesas condominiais, o artigo 23 da lei 8245/91 (que trata das locações dos imóveis urbanos) determina que, cabe ao inquilino arcar com o pagamento das despesas ordinárias de condomínio (inciso XII do artigo 23).

E o que se entende por despesas ordinárias? São aquelas necessárias a administração do condomínio e estão diretamente relacionadas à sua manutenção e conservação. Nesse sentido, destacamos as despesas incorridas com:

(a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

(b) consumo de água, esgoto, luz e força de áreas comuns;

(c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências comuns;

(d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, bem como pequenos reparos;

(e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados ao esporte e lazer;

(f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

(g) rateios de saldo devedor e reposição do fundo de reserva, desde que seja referente ao período da locação.

Todas essas despesas a que os inquilinos estão obrigados a arcar devem estar relacionadas na previsão orçamentária aprovada anualmente por Assembléia Geral do Condomínio, sendo certo que, sempre que desejar, o inquilino poderá exigir a comprovação das despesas pelas quais está arcando.

Enquanto as despesas condominiais ordinárias são arcadas pelo locatário (inquilino), as despesas extraordinárias correm por conta do locador (proprietário).

É o que acontece nas hipóteses em que um condomínio delibera, por exemplo, pela instalação de um gerador ou de um aquecimento para a piscina.

Os custos com as aquisições de tais equipamentos, bem como, com as suas instalações, correm por conta do proprietário; entretanto, as respectivas manutenções são consideradas despesas ordinárias e, por conseguinte, arcadas pelo inquilino. É o que está expressamente previsto no inciso X do artigo 22 da lei 8245/91.

Chamo a atenção para o fato de, em algumas situações, o condomínio encaminhar um boleto extraordinário referente, por exemplo, às despesas de 13º salário dos funcionários. O fato de ser uma cobrança “extraordinária” não descaracteriza a natureza dessa despesa, ou seja, tratando-se de despesas com salários e encargos de funcionários, tais despesas são consideradas “ordinárias” ainda que cobradas por meio de um “boleto extraordinário”.

Portanto, o que demonstra ser uma despesa de responsabilidade do locador (despesas extraordinárias) ou do locatário (despesas ordinárias) é a sua natureza, e não apenas o nome que venha a ser dado no respectivo boleto de cobrança.

As despesas efetivamente extraordinárias que venham a ser pagas pelo locatário poderão ser cobradas, por este, junto ao locador, ou, se o caso, compensadas com parte do pagamento do aluguel. Nesta situação, entretanto, recomenda-se que essa providência seja previamente ajustada entre as partes e que por conta disso, seja feito o respectivo recibo discriminando os valores que estão sendo compensados.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Marcelo Manhães de Almeida

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

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