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16/08/2011 - 07h00

Como estabelecer se um imóvel na periferia pertence à zona urbana e deve pagar IPTU?

  • A legislação determina quando uma região é considerada zona urbana, e é necessária a existência de melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público como, por exemplo, abastecimento de água e rede de iluminação pública, entre outros obrigatórios

    A legislação determina quando uma região é considerada "zona urbana", e é necessária a existência de melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público como, por exemplo, abastecimento de água e rede de iluminação pública, entre outros obrigatórios

Há quem diga que gosta de pagar impostos, pois permitem o desenvolvimento; há quem fuja dos impostos porque são caros ou, segundo muitos, os valores arrecadados são mal usados. Seja como for, são pagamentos “impostos” e, talvez, seria melhor se fossem “voluntários”.

O imposto característico dos imóveis é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), previsto na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional. Pago aos municípios, ele decorre da simples existência da propriedade, do “domínio útil”, ou mesmo da posse de um bem imóvel que esteja localizado na zona urbana do município. Imóveis localizados na zona rural não acarretam o pagamento do IPTU.

Mas, às vezes, fica a dúvida se a periferia da cidade é ou não é “zona urbana”, isto é, se o proprietário daquele imóvel deve ou não o IPTU.

A legislação determina quando uma região é considerada “zona urbana”, e essa classificação depende da existência de lei municipal que assim preveja, mas isso não é tudo.

É necessária a existência de melhoramentos construídos ou mantidos pelo Poder Público, sendo obrigatório que existam pelo menos dois, dentre os seguintes benefícios:

  1. meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
  2. abastecimento de água;
  3. sistema de esgotos sanitários;
  4. rede de iluminação pública;
  5. escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de três quilômetros do imóvel considerado como estando na zona urbana.

A única exceção a essa regra ocorre se estivermos em uma área urbanizável, ou de expansão urbana, constante de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, desde que exista lei municipal assim definindo o local. Isto é: se existir lei municipal definindo determinada área como urbana, mesmo sem atender aqueles requisitos que foram listados, poderá haver a cobrança do IPTU.

Surgem questões curiosas e é certo, por exemplo, que incide o IPTU sobre uma segunda residência, desde que o imóvel esteja situado em área de expansão urbana.

Em resumo: embora existam algumas poucas exceções previstas em lei, tanto faz qual a destinação econômica do imóvel, o que interessa é saber a sua localização: dentro ou fora da “zona urbana” (com o atendimento daqueles requisitos mencionados) ou da “área de expansão urbana”.

É essa a pesquisa a ser feita para se saber se incidirá o IPTU sobre determinada propriedade, não sendo possível concluir somente com base na aparência do imóvel.

Jaques Bushatsky

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

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