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Leis e Direitos

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13/01/2011 - 07h00

Como negociar um reajuste de aluguel inferior ao previsto? Preciso formalizar esse acordo?

Caso você consiga que o reajuste seja inferior ao previsto em contrato, faça um documento para formalizar esse acordo com o proprietário

Usualmente, as locações de imóveis são contratadas mediante a assinatura de um “Instrumento Particular de Contrato de Locação de Imóvel” pelo qual, dentre outras disposições, as partes ajustam o prazo da locação, o valor do aluguel e o índice de correção monetária do aluguel.

O índice de correção monetária mais utilizado no mercado de locação de imóvel urbano é o IGP-M/FGV que, para os aluguéis que têm este mês de janeiro como base de reajuste, aponta a variação de 11,32%. Por exemplo: se o valor do aluguel que vigorou de janeiro de 2010 a dezembro de 2010 era R$ 1.000, em janeiro de 2011 passará a ser de R$ 1.113,20.

Considerando que outros índices de correção monetária indicaram a inflação próxima de 6% (vide o INPC/IBGE e o IPC/FIPE), pode ser que alguns inquilinos busquem uma negociação com os proprietários, de modo que os valores de suas locações não sejam acrescidos dos citados 11,32%.

Assim, se a correção monetária prevista contratualmente implicar em uma elevação do valor do aluguel que não possa ser assumida pelo locatário, a busca de uma solução amigável entre as partes contratantes é sempre a melhor alternativa.

Para tanto, cabe ao locatário demonstrar ao locador, por exemplo, que os valores de aluguel praticados em outros imóveis de semelhante padrão não alcançam o novo valor obtido em decorrência da aplicação do índice de correção monetária.

Feito o acordo entre as partes sobre o novo valor do aluguel, recomendo que esse ajuste seja devidamente formalizado por meio de um instrumento particular de aditamento ao contrato de locação, dando conta do desconto que estará sendo concedido pelo locador.

Tomando por base o exemplo acima, suponhamos que as partes ajustem que o valor do aluguel para janeiro de 2011 passe a ser de R$ 1.070. Nesta hipótese, sugiro que seja feito um instrumento particular com as seguintes diretrizes:

1. Informar o valor do aluguel obtido com a aplicação das bases negociais originalmente previstas no contrato (ou seja, com o acréscimo do índice de correção monetária). No caso aqui exemplificado, teremos que o aluguel referente ao período de janeiro de 2011 a dezembro de 2011, acrescido da correção monetária prevista contratualmente, equivale a R$ 1.113,20;

2. Que por mútuo acordo, o aluguel relativo ao período de janeiro de 2011 a dezembro de 2011 sofrerá um desconto de R$ 43,20. Assim, o valor do aluguel, desde que pago até a data de seus respectivos vencimentos, passa a ser R$ 1.070;

3. Que se houver atraso no pagamento do aluguel, fica cancelado o mencionado desconto e os encargos da mora passam a incidir sobre o valor original do aluguel (ou seja, sobre R$ 1.113,20);

4. que no próximo reajuste, em janeiro de 2012, a base de cálculo será R$ 1.113,20 e não o valor do aluguel com o desconto concedido (R$ 1.070).

Por fim, vale lembrar que se a locação estiver garantida por fiança, o fiador deverá assinar o instrumento que formalizar o ajuste das partes, de modo que essa negociação não seja motivo para exoneração do fiador. Se o locatário for casado, o cônjuge também precisa assinar o documento.