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Leis e Direitos

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18/11/2010 - 07h00

O dono do imóvel onde eu vivo de aluguel pode vendê-lo para outra pessoa?

O inquilino tem o direito de exercer a preferência na aquisição do imóvel a ele locado

Conforme dispõe o artigo 27 da lei 8245/91 (Lei do Inquilinato) o proprietário (locador) de um imóvel locado pode vendê-lo, mas antes, deverá ofertá-lo ao inquilino (locatário) para que este, se quiser, compre o imóvel nas mesmas condições que esteja sendo negociado com outra pessoa.

É o que chamamos de “direito de preferência”: o inquilino tem o direito de exercer a preferência na aquisição do imóvel a ele locado, para que em iguais condições com terceiros, ele possa comprar o imóvel.

Assim, o proprietário deve notificar o inquilino sobre o interesse de vender o imóvel objeto da locação, informando todas as condições do negócio, em especial:

(a) preço;

(b) forma de pagamento;

(d) local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Após o inquilino receber a notificação, há um prazo de 30 dias para que ele possa manifestar-se sobre o seu interesse na aquisição do imóvel locado. O silêncio do locatário implica na sua renúncia ao direito de exercer a preferência para aquisição do imóvel.

As notificações referentes ao exercício do direito de preferência podem ser feitas por meio judicial ou extrajudicial; o que importa é que haja ciência inequívoca por parte do destinatário quanto ao conteúdo da notificação.

Pode acontecer do proprietário, depois de notificar o inquilino para exercer o direito de preferência, alterar as condições do negócio, ou até mesmo não realizar o negócio. Nessa hipótese, nenhuma consequência ou penalidade será atribuída ao locador; no entanto, se retirar a proposta que tenha sido aceita pelo locatário, o locador estará sujeito a perdas e danos, conforme dispõe o artigo 29 da lei 8245/91.

Se houver uma contraproposta por parte do inquilino, tal fato será considerado como recusa da proposta, liberando assim o proprietário a prosseguir com a alienação do imóvel nas condições de negócio constantes da notificação anteriormente encaminhada ao locatário.

Situações em que não há direito de preferência

Há algumas situações em que o inquilino não tem o direito de preferência, a saber:

1. Venda por decisão judicial ou em decorrência da execução de alienação fiduciária do imóvel;

2. Permuta;

3. Doação;

4. Integralização de capital;

5. Cisão, fusão e incorporação societária.

E se o locador não der a preferência ao locatário?

O artigo 33 da lei 8245/91 estabelece a forma de como o inquilino deve agir quando tem preterido o seu direito de preferência. Ele poderá pleitear do locador-alienante perdas e danos, ou instaurar uma ação judicial onde depositará o valor da negociação visando a aquisição do imóvel.

Para que tenha sucesso nessa ação judicial, o locatário deverá preencher duas condições: tomar as providências dentro do prazo de seis meses a contar do registro da venda do imóvel a terceiro; e que o seu contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da alienação.