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Leis e Direitos

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30/12/2010 - 10h00

O proprietário vai vender o imóvel: como inquilino, tenho preferência? Como proceder?

O locatário tem sempre a preferência na hora em que o proprietário coloca o imóvel à venda, mas precisa estar atento para prazos e exigir informações completas sobre condições de pagamento

O locatário (inquilino) de imóvel urbano tem a preferência para aquisição da casa, apartamento ou outro tipo de construção a ele alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos termos do que dispõe o artigo 27 da Lei 8245/9, a Lei do inquilinato.

Nesse sentido, a Lei do Inquilinato determina que se o locador (ou seja, o proprietário) pretende vender o imóvel, ele deverá previamente oferecê-lo ao locatário para que este exerça, ou não, o seu direito de preferência na aquisição do imóvel. Essa comunicação deve ser feita por escrito e com a comprovação de conhecimento dos seus termos. Além disso, deve incluir todas as informações sobre as condições da venda, isto é, preço, forma de pagamento, existência ou não de ônus sobre o imóvel, bem como horário e local em que poderá o locatário examinar toda essa documentação.

Recebida a mencionada comunicação, e pretendendo o locatário exercer o direito de preferência, deverá manifestar a sua aceitação de forma clara, no prazo de trinta dias.

Se o locatário manifestar a aceitação da proposta para compra e, depois, o proprietário desistir do negócio, o artigo 29 prevê que ele (proprietário) deve assumir a responsabilidade pelos prejuízos eventualmente provocados, inclusive sobre lucros cessantes.

Ainda que não expresso pela lei, parece-me que o mesmo direito terá o proprietário do imóvel no caso de o inquilino, após manifestar a sua aceitação quanto ao direito de preferência, não prosseguir com a conclusão da compra.

Devo ressalvar que o direito de preferência não alcança as seguintes situações: perda ou venda da propriedade por decisão judicial, permuta, doação e integração do bem ao capital social de empresa.

Se o locador proceder à venda do imóvel sem o oferecer previamente ao inquilino, é possível tomar duas providências:

pleitear perdas e danos junto ao locador, ou
depositar o preço e demais despesas do ato de transferência com o objetivo de haver para si o imóvel, desde que o faça dentro do prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartório de imóveis. Nesta hipótese, o contrato de locação deverá estar averbado junto à matrícula pelo menos 30 dias antes do registro da alienação.

Vale notar que o parágrafo único do artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8245/91) impõe que o contrato de locação que se pretende averbar junto à matrícula do imóvel deverá estar subscrito por duas testemunhas.

Se o imóvel for alienado (no sentido de ter sua propriedade transferida para um terceiro) durante a locação, o artigo 8º da Lei 8245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação, concedendo ao inquilino que habita o imóvel o prazo de 90 dias para desocupá-lo. Essa denúncia deve ser feita pelo comprador dentro do prazo de 90 dias a contar do registro do imóvel, sob o risco de assumir a locação e, assim, não poder entrar no seu bem.

Por fim, cabe observar que o inquilino pode fazer prevalecer a locação do imóvel vendido a terceiro se preencher duas condições:

no contrato de locação deve estar previsto o que se denomina “cláusula de vigência”, ou seja, a cláusula que garante ao locatário o direito de permanecer no imóvel durante todo o prazo contratado, ainda que o imóvel seja alienado a terceiro
que o contrato de locação esteja averbado no registro de imóvel.