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Leis e Direitos

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09/12/2010 - 16h55

O que pode ser feito com o condômino que infringe as regras do edifício?

O "condômino antissocial" pode ser vislumbrado em situações como quando um morador, ao frequentar a área comum em estado de embriaguez, acaba por insultar outras pessoas, ou provoca situações vexatórias que não combinam com o bom convívio em um condomínio

Viver em condomínio edilício (de edifício) exige, primordialmente, respeito ao bem comum, bom senso, tolerância e estrita obediência às regras estabelecidas na convenção de condomínio e no regimento interno, além, obviamente, daquelas constantes nas legislações que regram o comportamento social.

O Código Civil de 2002 (lei 10.406/02) introduziu três novos dispositivos no nosso ordenamento legal que devem ser analisados e bem avaliados para que os condomínios passem a adotá-los no sentido de tentar sobrepor o interesse comum ao interesse particular de determinado morador.

Refiro-me ao parágrafo 2º do artigo 1.336, ao enunciado do artigo 1.337 e ao respectivo parágrafo único. Vejamos cada um deles.

O artigo 1336 estabelece em seus incisos II, III e IV que são deveres do condômino:

“II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III – não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas;
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O condômino que não cumprir com esses deveres estará sujeito ao pagamento da multa prevista na convenção de condomínio que, por sua vez, não poderá ser superior ao equivalente a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem em decorrência do ato infrator. Não havendo dispositivo expresso na convenção do edifício, a assembleia geral, com o quorum de dois terços dos condôminos restantes, decidirá sobre o valor da multa.

Já o enunciado do artigo 1337 autoriza, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, a aplicação ao condômino que repetidamente não cumpre os seus deveres perante o condomínio, de multa de até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a sua reiteração, independentemente das perdas e danos que venham a ser apuradas.

É o caso daqueles que provocam barulhos que ultrapassam o limite legal para o horário, ou ainda, que não respeitam regras de segurança, como obstruir com objetos, rotas de fuga para casos de incêndio.

Por fim, o parágrafo único do mencionado artigo 1337 trouxe uma novidade interessante, a figura do “condômino antissocial”.

Diz o texto legal que, aquele que por repetido comportamento antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa de até dez vezes o valor atribuído à contribuição para despesas condominiais.

Poderíamos vislumbrar essa hipótese quando um morador, ao frequentar a área comum em estado de embriaguez, acaba por insultar outras pessoas, ou provoca situações vexatórias que não combinam com o bom convívio em um condomínio. Tornando-se essa postura algo rotineira, o condomínio poderá aplicar a este condômino antissocial, a mencionada penalidade financeira.

A lei menciona a “incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores”, no entanto, a meu ver, essa postura antissocial deve também ser estendida para aquele que destrata e humilha os funcionários do condomínio, uma vez que esta postura não pode ser socialmente aceita em qualquer local.

Considerando que no Brasil não há, ao menos por enquanto, a previsão legal para impedir que determinado morador mantenha-se no imóvel ainda que possa ser qualificado como um “condômino antissocial”, resta ao condomínio utilizar-se dessas penalidades de caráter financeiro para tentar impedir, ou ao menos, desestimular, esse tipo de postura de alguns que efetivamente não possuem o perfil para viver em um edifício.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)