Onde estou?
Assembleia geral de condomínio. Na reunião, moradores e síndico discutem previsões orçamentárias do ano, entre outros temas
Poucos atentam para o fato de que a assembleia geral é o momento onde os condôminos definem a sorte do condomínio, seja com relação aos aspectos financeiros, seja quanto aos problemas de maior ou menor gravidade, gerados dentro da comunidade condominial.
Tudo é decidido pela assembleia geral, ainda que de forma indireta quando esta delega poderes para o síndico ou para um determinado grupo de condôminos decidirem sobre alguma questão específica.
Entretanto, na prática, constatamos que apenas um número ínfimo de condôminos se interessa pelas discussões mantidas nas assembleias gerais e, um número ainda menor, comparece efetivamente nas reuniões. E o que mais surpreende quanto a esse desinteresse, é que na maioria dos casos, estamos tratando de uma assembleia que acontece uma única vez por ano. Apenas em casos específicos há a convocação extraordinária de assembleia para tratar de algum tema específico e/ou emergencial.
Não nos parece nada razoável ou racional deixar de dedicar duas ou três horas do ano para acompanhar o destino do condomínio e assim, tomar as rédeas do destino do seu patrimônio. Tantos anos para conquistar um imóvel que, por negligência de seus proprietários, muitas vezes acaba sendo corroído por falta de conservação e manutenção da edificação e das instalações do condomínio, ou por outro lado, torna-se um ambiente de constante conflito exatamente pelo distanciamento que existe entre os moradores de uma comunidade condominial.
Conheça algumas questões que o Código Civil determina que sejam tratadas pelas assembleias gerais:
1. Fixação da multa, quando não apontada na convenção de condomínio, para os condôminos que realizarem obras que comprometam a segurança da edificação; para aqueles que alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; aos condôminos que derem às suas partes, destinação diversa àquela da edificação ou ainda, que a utilizem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade, segurança dos possuidores e aos bons costumes. Essa multa será fixada por no mínimo dois terços dos condôminos restantes e não poderá ser superior a 5 (cinco) vezes o valor das contribuições mensais do rateio das despesas condominiais (artigo 1336, § 2º, do CC).
2. A aplicação da multa prevista no artigo 1337 ao condômino que reiteradamente não cumpre suas obrigações bem como, nos termos do respectivo parágrafo único, ao condômino ou possuidor considerado antissocial por gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.
3. Nas hipóteses (raras é verdade) em que a convenção de condomínio autoriza a alienação de parte acessória de sua unidade autônoma a terceiro (não-condômino), como o aluguel de vagas de garagem para pessoas que não moram no edifício, a assembleia geral poderá vetar essa alienação se assim ficar decidido por, no mínimo, um quarto da assembleia convocada para essa finalidade.
4. Nas assembleias gerais deliberam-se ainda todas as benfeitorias que se pretendem levar a efeito no condomínio, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, cabendo para cada qual, respeitar os respectivos quóruns.
5. As eleições de síndico e do conselho também ocorrem nas assembleias gerais, assim como, a destituição do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio (art. 1349).
6. Deliberação sobre orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Quando for o caso, também poderá ser deliberada a eleição do síndico, subsíndico e conselho.
7. Alteração da convenção de condomínio, respeitado o quórum especial de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Apesar de não recomendável, usualmente as deliberações tiradas das assembleias são anotadas pelo secretário indicado pelo presidente da assembleia e, posteriormente, encaminha-se a respectiva ata. A meu ver, melhor seria se ao final da assembleia, os participantes pudessem aprovar a ata lavrada no decorrer dos trabalhos, de modo a que já fossem encaminhadas a todos os condôminos.
Vale destacar um detalhe importante, mas crucial, sob o ponto de vista formal: a assembleia geral somente poderá deliberar se todos os condôminos tiverem sido convocados para a reunião, cabendo recomendar que a “ordem do dia” seja também clara e precisa, de modo a que os condôminos tenham pleno conhecimento das matérias que serão objeto de debates e deliberações.
(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)
Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.
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