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Leis e Direitos

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29/07/2010 - 07h00

Quais são as multas mais comuns no contrato de locação?

A multa por infração de cláusula contratual costuma equivaler a três vezes o valor do aluguel

Verificamos nos contratos de locação de imóveis urbanos dois tipos de multa: a multa moratória, a qual ficará sujeito o locatário (inquilino) que não paga, no dia do vencimento, os encargos da locação (aluguel e demais encargos previstos no contrato, como o rateio das despesas condominiais e o IPTU); e a multa na qual incorrerá a parte contratante que descumprir alguma cláusula contratual. Faremos uma breve análise sobre cada uma delas, levando-se em conta o que o mercado de locação usualmente aplica.

Multa moratória e demais ônus pelo atraso do pagamento:

Correção monetária: Vencido e não pago o aluguel, passa a incidir sobre o valor em aberto, correção monetária, juros e multa, estes dois últimos, de caráter moratório. Recomenda-se que a correção monetária do aluguel vencido e não pago deva ser calculada com base nos mesmos índices adotados para corrigir o valor do aluguel. Assim, se o contrato de locação prevê o IGP-M/FGV como sendo o índice para corrigir o valor do aluguel, entendemos conveniente e oportuno, prever que no caso de atraso no pagamento do aluguel, seja este valor, do mesmo modo, atualizado monetariamente conforme a variação do IGP-M/FGV.

Vale observar que não há qualquer dispositivo legal que impeça adotar um índice de correção monetária para atualizar o aluguel, e outro índice para atualizar o valor vencido e não pago; entretanto, parece-nos evidente que essa solução (usar diferentes índices para essas duas situações) tende a dificultar a gestão do contrato de locação.

Juros moratórios: Pelo período compreendido entre a data do vencimento do aluguel e o respectivo pagamento, incidirá também os juros de mora, a uma taxa mensal limitada a 1% sobre o valor do aluguel corrigido monetariamente.

Multa moratória: Ainda sobre o valor do aluguel, corrigido monetariamente, incidirá a multa moratória prevista no contrato. Esta multa é livremente pactuada pelas partes, sendo certo que na maioria das vezes, adota-se o equivalente a 10% sobre o valor vencido e não pago.

Alguns questionam se haveria o limite de 2% estabelecido pelo código de defesa do consumidor, ao tratar das multas moratórias. A nosso ver, dificilmente estaremos nos deparando com uma situação onde a locação de imóvel possa ser caracterizada como “relação de consumo”, e que, portanto, as partes sejam efetivamente, fornecedores e consumidores.

Vislumbramos essa situação quando uma determinada sociedade (ou fundo de investimento, por exemplo), proprietária de imóveis, que tem por objeto social explorar a locação de tais imóveis, visa auferir lucros exclusivamente com rendimentos das mencionadas locações, ou seja, poderia ser considerada “fornecedora”. E ainda, se a outra parte contratante tratar-se de “consumidor final”, então, nessa situação, parece-nos que a relação de consumo estaria caracterizada e por conseguinte, caberia respeitar o limite de 2% imposto pelo Código de Defesa do Consumidor.

Multa por infração de cláusula contratual

A outra multa usualmente prevista nos contratos de locação refere-se ao inadimplemento de cláusulas pactuadas entre as partes, como por exemplo, realização de reformas no imóvel sem a prévia autorização do proprietário; sublocação do imóvel locado, a despeito da vedação expressa no contrato; deixar o locador de fornecer o recibo detalhado dos pagamentos efetuados pelo locatário.

Para esse tipo de infração, os contratos prevêem a aplicação de multa equivalente a três vezes o valor do aluguel vigente à época da infração, sem prejuízo de eventual reparação de dano decorrente do ato do infrator.

Vale destacar que o valor dessa multa não encontra limite imposto por lei; ou seja, as partes podem contratar qualquer valor que entendam correto, desde que seja algo razoável, de modo a que no momento de sua eventual cobrança, não seja o valor questionado por ser abusivo.

Por fim, cabe também abordar a situação em que o locatário decide desocupar o imóvel antes do prazo contratado, conforme lhe autoriza fazer a lei de locação. O locador não pode encerrar a locação antes de expirado o prazo do contrato; por outro lado, o locatário (inquilino) pode fazer isso e, assim, restituir o imóvel ao locador ainda que o prazo do contrato não tenha terminado.

Tomemos o exemplo de uma locação que tenha por prazo, 36 (trinta e seis) meses, e uma cláusula contratual prevendo a multa equivalente a três meses de aluguel para quem infringir alguma disposição contratual. Nesta situação, o locatário poderá notificar o locador sobre a sua intenção de desocupar o imóvel, cabendo a ele arcar com a multa prevista no contrato.

Entretanto, a lei de locação estabelece que essa multa será calculada na proporção do descumprimento do locatário; ou seja, se o locatário decidir desocupar o imóvel após transcorridos 12 meses de locação (cujo prazo contratual seja de 36 meses), significa dizer que o locatário deverá arcar com a multa proporcional no valor equivalente a dois meses de aluguel, uma vez que cumpriu apenas um terço do contrato, restando, portanto, cumprir os dois terços restantes.