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Leis e Direitos

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25/03/2010 - 06h00

Quais são as obrigações do proprietário em relação ao inquilino?

O locador tem uma série de obrigações diante do locatário e do condomínio. Pagar as despesas extraordinárias é uma delas

A relação entre locador (proprietário) e locatário (inquilino) de imóvel pode ser muito boa e duradoura desde que cada uma das partes entenda e cumpra exatamente as respectivas obrigações. Parece óbvio, mas nem sempre é o que acontece!

Assim, para responder dúvidas apresentadas pelos nossos leitores, vamos tratar de alguns temas sobre locação de imóvel urbano, iniciando pelas obrigações do locador, dispostas no artigo 22 da Lei 8245/91, que trata da locação de imóvel urbano.

Segundo o artigo 22, cabe ao locador:
a) entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina;
b) responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
c) fornecer ao locatário recibo discriminado dos valores pagos pelo locatário;
d) pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição em contrário no contrato;
e) pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Vejam que o imóvel deve estar em condições de uso, pois, exceto pelas despesas de conservação, cabe ao locador arcar com o custo de entregar e, se for o caso, repor o imóvel em condições de uso e habitabilidade. Por conta disso é que se recomenda elaborar um laudo de vistoria com fotografias de todos os cômodos, de modo a registrar o estado do imóvel. O locador também deve informar, de imediato, eventuais problemas que ocorram no decorrer do contrato, como aqueles relacionados às instalações elétricas e hidráulicas.

Obras emergenciais relacionadas à estrutura física do imóvel até podem ser executadas pelo locatário, que terá direito a ser ressarcidos dos respectivos custos. No entanto, recomenda-se cuidado na prévia obtenção de dois ou mais orçamentos para demonstrar que o locatário agiu dentro da necessidade e em pleno respeito ao princípio da boa-fé.

Com relação à pintura do imóvel, cabe explicar que essa é uma questão a ser pactuada entre as partes, ou seja, se o imóvel está sendo entregue pintado, em geral estipula-se no contrato que o locatário deverá também entregar o imóvel pintado. Se não o recebeu pintado, a princípio não precisará realizar o serviço.

Outra importante obrigação do locador é entregar o recibo relativo às verbas pagas pelo locatário, discriminando os valores pagos, como, por exemplo, aluguel, reembolso de despesas condominiais e de IPTU, eventuais multas e juros por atraso no pagamento.

Vale lembrar que, com relação a tributos incidentes sobre o imóvel, somente caberá ao locatário arcar com tal pagamento se assim estiver expressamente previsto no contrato. Com relação às despesas extraordinárias de condomínio (aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como, por exemplo, reforma e acréscimo que interessam à estrutura do edifício, substituição de esquadrias, despesas de decoração, constituição de fundo de reserva), estas correm por conta do locador, e não do locatário.

Aliás, é importante atentar para os boletos de cobrança enviados pelas administradoras de condomínio que, por vezes, acabam por lançar em um único boleto, tanto o valor relativo às despesas ordinárias, como aquele relativo às despesas extraordinárias. Se isso ocorrer, sugerimos ao locatário proceder da seguinte forma: se puder pagar o valor das despesas extraordinárias, pague e comunique formalmente o locador que este valor deverá ser restituído, seja por depósito do locador em seu favor, seja descontando o valor no pagamento do próximo aluguel. O locatário deve ainda comunicar à administradora que o rateio das despesas extraordinárias deve ser encaminhado diretamente ao locador.

O artigo 23 da Lei 8245/91 dispõe sobre as obrigações do locatário e serão tratadas no nosso próximo artigo.

(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)