UOL Estilo Casa e Imóveis

24/06/2010 - 07h00

Quais são os direitos e deveres do fiador no contrato de aluguel?

  • Nas locações garantidas pela fiança, qualquer negociação entre locador e locatário sobre valores da locação e respectivos encargos deverá contar com a anuência do fiador

    Nas locações garantidas pela fiança, qualquer negociação entre locador e locatário sobre valores da locação e respectivos encargos deverá contar com a anuência do fiador

A fiança é o contrato pelo qual alguém garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso esse não a cumpra (art. 818 do Código Civil). O contrato deve ser escrito e não admite interpretação extensiva.

O artigo 825 do Código Civil autoriza o credor a não aceitar fiador que não seja pessoa idônea, domiciliado no município onde tenha que prestar a fiança e que não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.

O contrato de fiança é bastante detalhado em 22 artigos do Código Civil (artigos 818 a 839 da Lei 10.406/02), sendo que a fiança prestada em contrato de locação conta com alguns pontos especificados na Lei 8245/91 (Lei do inquilinato). Vejamos:

• Assim como ocorre com as demais garantias previstas no artigo 37 da Lei 8245/91, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado, entendendo-se como “locação por prazo indeterminado”, aquela onde o prazo originalmente previsto no contrato tenha se expirado, mas a relação locatícia perdura entre as partes (locador e locatário).

• Essa extensão da garantia até a efetiva devolução do imóvel ao locador somente não prevalecerá se o contrato de locação dispuser, expressamente, que a fiança é prestada pelo prazo determinado do contrato.

• Vale destacar que a Lei 8245/91 permite ao fiador, desonerar-se desse encargo, seja nos casos de locação que ainda esteja com o prazo do contrato em vigor, seja naqueles em que a locação vigore por prazo indeterminado. Analisemos cada uma dessas situações:

• Tratando-se de locação cujo prazo contratual ainda esteja em vigor, o fiador poderá notificar o locador (proprietário do imóvel locado) sobre a sua pretensão de desonerar-se do encargo, nas hipóteses de sub-rogação da locação previstas nos artigos 11 e 12 da Lei 8245/91.

• O artigo 11 trata da sub-rogação da locação decorrente do falecimento do locatário; ou seja, falecendo o inquilino, a locação continua com o cônjuge que estiver no imóvel locado; já o artigo 12, refere-se à sub-rogação decorrente separação do casal locatário onde um dos cônjuges (ou conviventes), permanece no imóvel, assumindo assim, a posição de locatário.

• Havendo a sub-rogação da locação em virtude das situações acima apresentadas, o fiador deverá ser comunicado e, se quiser, poderá no prazo de 30 dias notificar o locador sobre a sua intenção de desonerar-se da fiança, permanecendo nessa condição, pelo prazo suplementar de 120 dias após o recebimento da mencionada notificação.

• Tratando-se de locação que vigore por prazo indeterminado, poderá o fiador, a qualquer tempo, desonerar-se do encargo, bastando para tanto, notificar o locador sobre tal pretensão. Tal qual na hipótese anterior, o fiador permanecerá co-responsável pelas obrigações assumidas por conta da locação, pelo prazo de 120 dias a contar do recebimento da notificação pelo locador.

• Uma vez notificado o locador sobre a desoneração pretendida pelo fiador, poderá aquele (locador), dentro do prazo de 30 dias, exigir do locatário (inquilino), que nos 30 dias subsequentes ao da notificação, apresente uma nova garantia sob pena de rescisão da locação e em consequência, ser-lhe decretado liminarmente o respectivo despejo para desocupação no prazo de 15 dias (conforme artigo 59 da Lei 8245/91).

• Vale por fim lembrar que, nas locações garantidas pela fiança, qualquer negociação entre locador e locatário sobre valores da locação e respectivos encargos deverá contar com a anuência do fiador, sob pena deste não responder pelas alterações decorrentes da mencionada negociação.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)

Marcelo Manhães de Almeida

Marcelo Manhães de Almeida é advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP e membro do Conpresp.

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