Onde estou?

Leis e Direitos

Leis e Direitos

29/04/2010 - 07h00

Como funcionam os financiamentos imobiliários?

Usualmente, as instituições financeiras financiam entre 70 a 80% do valor da avaliação do imóvel, levando-se em conta, por óbvio, a análise de crédito do tomador do financiamento

LEIA TAMBEM: O QUE FAZER EM CASO DE ATRASO DA ENTREGA DO IMÓVEL

Na sequência dos dois últimos artigos publicados, trataremos neste terceiro, das compras onde parte do preço do imóvel seja pago mediante recursos obtidos perante as entidades de crédito imobiliário.

Exceto no que se refere a financiamentos para aquisição de imóveis por meio de programas específicos, como por exemplo, o Minha Casa Minha Vida, o PAR (programa de arrendamento residencial), dentre outros, os demais financiamentos imobiliários funcionam, resumidamente, da seguinte forma:

(a) O comprador assina, com a incorporadora-vendedora, um contrato onde fica estabelecido o preço do imóvel e a forma do seu pagamento parcelado;

(b) A forma de pagamento segue, usualmente, a previsão de um sinal, parcelas mensais a serem quitadas no período de construção e, com a conclusão das obras e entrega a unidade, o pagamento de uma parcela em valor significativo (em torno de 70 a 80 por cento do valor da negociação). Essa parcela (chamada por alguns, de “parcela das chaves”) é paga com recursos próprios do comprador ou, por meio de financiamento obtido junto a instituição financeira que conte com linha de crédito imobiliário.

O comprador deve ter cuidado ao assumir o pagamento mediante financiamento bancário. Destacamos algumas informações importantes que devem ser do seu conhecimento:

(1) O imóvel financiado será objeto de avaliação da entidade financeira, por conseguinte, com base nessa avaliação e na capacidade de comprometimento de renda do comprador, a instituição financeira aprovará um determinado valor a ser financiado.

Usualmente, as instituições financeiras financiam entre 70 a 80% do valor da avaliação do imóvel, levando-se em conta, por óbvio, a análise de crédito do tomador do financiamento.

Se o valor aprovado não for suficiente para quitar a mencionada parcela final do preço, caberá ao comprador liquidar esse saldo junto à vendedora para poder receber sua escritura e confessar a dívida junto ao agente financeiro.

(2) Veja que o comprador deverá ser “aprovado” por comitê de crédito da instituição financeira, estabelecendo assim, o valor a ser financiado.

(3) Aprovado o valor do financiamento a favor do comprador, o contrato definitivo de compra e venda é assinado e registrado no cartório de registro de imóveis. Os recursos advindos do financiamento serão encaminhados à empresa incorporadora vendedora, para quitação do saldo do preço; o valor do financiamento deverá ser pago pelo comprador à instituição financeira, dentro do prazo ajustado.

(4) Como garantia desse financiamento, o comprador dará o próprio imóvel, seja por hipoteca, seja por “alienação fiduciária do imóvel em garantia”, que diga-se, é a mais utilizada no momento.

(5) O comprador deve atentar para os custos com os quais arcará no momento da assinatura desse contrato. Dentre outros, citamos o de avaliação do imóvel a ser financiado; obtenção de certidões que deverão ser apresentadas à entidade financeira; taxa de abertura de crédito; imposto de transmissão de bens imóveis; registro dos contratos de compra e venda e da alienação fiduciária; etc.

(6) Ainda no que se refere a custos, o comprador deve verificar o valor total que será pago nas parcelas, pois, nesta fase do financiamento, diferente do que ocorre na fase de construção do empreendimento, o valor das prestações é acrescido dos juros remuneratórios e do valor do seguro. Portanto, o comprador deve verificar o valor global da parcela e se certificar de sua capacidade econômica para arcar com esse custo mensal total.

Não é demais repetir: a aquisição de um imóvel é bastante complexa; exige uma profunda análise sob o ponto de vista econômico-financeiro, mas também, uma boa assessoria jurídica para entender, nos detalhes, as obrigações que estão sendo assumidas, assim como, os direitos que lhe assiste.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)