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Leis e Direitos

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15/04/2010 - 07h00

O que fazer quando a entrega do imóvel comprado na planta sofre atraso?

Deve constar do contrato de compra e venda de imóveis, a data para conclusão das obras e respectiva transferência da posse para o comprador

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As questões que são apresentadas pelos nossos leitores mostram que muitas dúvidas existem e vários problemas acabam sendo por eles enfrentados por conta da falta de um pleno entendimento das cláusulas do contrato assinado junto à incorporadora imobiliária.

Em se tratando de imóvel adquirido na fase de lançamento do empreendimento (“imóvel na planta”), cabe ao comprador, dentre outras relevantes questões, atentar para: (a) prazo de entrega de obra; (b) variação do valor da parcela do preço e (c) apuração de saldo devedor a ser pago mediante repasse de financiamento bancário.

Inicialmente, o comprador de imóvel deve ler com muita atenção o contrato que será assinado com a incorporadora – preferencialmente, em conjunto com um advogado de sua confiança para que este possa explicar o conteúdo e também, se for o caso, apontar as eventuais incorreções, visando sempre, manter o equilíbrio entre as partes.

Dos três pontos aqui destacados, trataremos no artigo de hoje, sobre o prazo de entrega do imóvel, destacando os seguintes aspectos:

(a) Há previsão contratual de prazo de carência para entrega do imóvel?
(b) O que é considerado “conclusão” das obras?
(c) E se houver atraso na entrega da unidade?

Vejamos cada um deles:

(a) Há previsão contratual de prazo de carência para entrega do imóvel?

Deve constar do contrato de compra e venda de imóveis, a data para conclusão das obras e respectiva transferência da posse para o comprador (se este estiver em dia com suas obrigações).

Nas mensagens publicitárias há menção a esse prazo, no entanto, o comprador deve verificar se no corpo do contrato há também a previsão expressa sobre o denominado “prazo de carência” (usualmente de seis meses), que fica desde logo concedido ao incorporador para que este possa concluir as obras e proceder à entrega das unidades.

Por conta desse “prazo de carência”, sugerimos aos compradores que sempre considerem como efetivo (ou seja, como prazo a ser utilizado pela incorporadora para conclusão das obras), esse período complementar de modo a que não haja frustrações ou prejuízos ao comprador que tenha planejado mudar-se em uma determinada data e somente o fará, seis meses depois. Assim, se o contrato conta com um prazo de 36 (trinta e seis) meses para conclusão das obras e ainda, o prazo de carência de seis meses, deverá o comprador considerar o prazo efetivo de 42 (quarenta e dois) meses. Assim, esse prazo de 42 meses é o que será considerado para fins de, por exemplo, ajustar o prazo do contrato de locação do imóvel onde reside ou marcar data de casamento, etc.

(b) O que é considerado “conclusão” das obras?

Por conta de alguns trâmites de ordem burocrática, o empreendimento pode estar totalmente concluído, mas ainda não recebeu as licenças que formalizam essa conclusão, impedindo que a incorporadora institua o condomínio e apresente a matrícula do imóvel adquirido.

Em decorrência de tal fato, é também usual (e não me parece incorreto), que estando o imóvel / empreendimento com suas obras concluídas, restando apenas e exclusivamente a conclusão dos aspectos formais da expedição do Auto de Conclusão e sua averbação perante o registro de imóveis, a incorporadora convoque os compradores a iniciar o processo de vistoria do imóvel, sem que no entanto, proceda à efetiva transmissão definitiva da posse direta do imóvel.

Nessa situação, onde o comprador já está exercendo, ainda que parcialmente, o direito de propriedade sobre o imóvel em questão, surge a seguinte questão: e o rateio das despesas condominiais ocorridas nesse período? Correm por conta de quem?

No meu entendimento, as despesas ordinárias (água, força e luz das áreas comuns, folha de pagamento, etc) continuam a correr por conta da incorporadora; mas as despesas extraordinárias (aquisição de materiais e equipamentos para o condomínio; instalação de equipamentos de segurança; mobiliário; capachos; carrinhos de compra; etc), devem ser arcados pelos compradores, tendo em vista que são produtos e serviços destinados para a comodidade do futuro morador e que agregam ao patrimônio do condomínio.

(c) E se houver atraso na entrega da unidade?

Cabe inicialmente lembrar que são raros (na verdade, muito raros) os casos de inadimplemento absoluto no que se refere a entrega de imóveis vendidos “na planta”. Salvo um único caso específico que ganhou notoriedade há mais de dez anos, a princípio, nenhum outro provocou semelhante distorção.

Atrasos na conclusão da obra acontecem, e via de regra, pelas seguintes razões:

1. Redução do ritmo de obra em decorrência do fluxo de caixa (que pode ter sido alterado por conta de elevação exacerbada dos preços dos materiais de construção; aumento do custo da mão-de-obra ou ainda, elevado índice de inadimplência por parte dos demais compradores de imóveis).

2. Intempéries do tempo ou problemas com fornecimento de material;

3. Trâmites burocráticos, especialmente, para expedição do denominado “auto de conclusão”.

Nas situações de atraso na entrega das obras, cabe ao comprador, indenização dos danos materiais que esteja experimentando, como por exemplo, os custos que estão sendo por ele arcados com sua moradia (aluguel, condomínio, IPTU). Ou ainda, o rendimento que está deixando de ter com o imóvel adquirido e que poderia estar lhe gerando a renda do respectivo aluguel.

Considerando que cabe também ao comprador, periódica fiscalização quanto ao andamento da obra, recomendamos que, vislumbrando o atraso na conclusão das obras, mantenha contato com a incorporadora para iniciar, com antecedência, as bases negociais do futuro acordo, de modo a que não se faça tal negociação, sob qualquer forma de pressão. Explico: vejamos a situação onde o comprador mora em um imóvel alugado e o prazo de sua locação expira em 30 de maio de 2010; o prazo previsto para a entrega do novo imóvel é 30 de abril de 2010, mas até o dia 30 de abril a incorporadora ainda não convocou o comprador para vistoria do imóvel. Em que estado de estresse estará sendo negociada essa questão?

Por conta disso, recomendamos que o comprador, com no mínimo dois meses de antecedência do prazo final previsto para entrega da unidade, inicie os contatos com a incorporadora para certificar a data efetiva da conclusão das obras e transferência da posse do imóvel de modo a que possa negociar eventual prorrogação do contrato de locação do imóvel onde reside; possa ajustar com a incorporadora que esses custos deverão ser arcados por ela (incorporadora); que as eventuais prestações do preço deverão estar suspensas tendo em vista o atraso na entrega da unidade, e outras condições a serem consideradas em cada caso específico.

Em nossos próximos artigos, trataremos das outras duas questões levantadas no início do texto (variação do valor da parcela do preço e apuração de saldo devedor a ser pago mediante repasse de financiamento bancário).

(As informações aqui prestadas não possuem a capacidade de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)