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Leis e Direitos

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22/04/2010 - 07h00

Quais são as formas de pagamento para o imóvel em construção?

O consumidor deve estar atento às parcelas: quando o contrato tiver prazo superior a três anos, elas sofrerão reajustes todos os meses

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Além das cautelas relativas à regularidade e à segurança jurídica da aquisição de um imóvel, deve o comprador dedicar muita atenção para a leitura e compreensão do contrato que está firmando com o vendedor.

Nos comentários de hoje, vamos abordar especificamente a questão do preço e as formas de pagamento de imóvel em fase de construção. Vejamos.

Vamos considerar uma incorporação a preço fechado, ou seja, aquela em que o vendedor (incorporador) estabelece o preço do imóvel e se obriga a entregar a unidade, dentro de um determinado prazo e nas condições de acabamento apontadas no contrato ao comprador, por um preço previamente ajustado entre as partes. Nesta hipótese, o preço deve ser informado com clareza, em moeda corrente nacional (R$) e não pode estar vinculado, de forma alguma, a moeda estrangeira e nem a salário mínimo.

Estando previsto o pagamento parcelado, usualmente as partes acordam corrigir o saldo devedor, e as parcelas do preço, conforme a variação de índices de correção monetária, como por exemplo, IGP-M/FGV, INPC/IBGE, IPC/FIPE, INCC/FGV ou ainda, a T.R.. No mercado imobiliário, o que mais se vê nos contratos é a utilização do INCC/FGV (índice nacional do custo da construção, editado pela Fundação Getúlio Vargas); do IGP-M/FGV (índice geral de preços do mercado, também editado pela Fundação Getúlio Vargas) e da T.R. (taxa referencial).

Cabe destacar que desde a edição do Plano Real, está proibida a aplicação da correção monetária em prazo inferior a 12 (doze) meses. Assim, um contrato que tenha, por exemplo, um prazo de pagamento do preço do imóvel de 24 (vinte e quatro) meses, as doze primeiras parcelas terão o mesmo valor (fixo); na 13ª parcela aplica-se a correção monetária relativa ao período dos doze meses anteriores e “congela-se” novamente até o 24º e último mês previsto no contrato para pagamento do preço.

No entanto, há um dispositivo legal que autoriza a cobrança da correção monetária em período inferior a doze meses; ou seja, permite-se a aplicação da correção monetária mensal desde que o contrato de compra e venda de imóvel seja superior a três anos.

Portanto, na hipótese acima (contrato com prazo superior a três anos), o comprador deve atentar para o fato de que as parcelas sofrerão reajustes todos os meses, o que invariavelmente, não é o que ocorre com a maioria dos trabalhadores brasileiros.

Ainda que estejamos passando por períodos com baixos índices de inflação, podemos verificar uma inflação calculada pelo INCC na ordem de 4% a 5% ao ano, que se projetada para um período de três verificamos um aumento no valor da prestação de aproximadamente 15% (quinze por cento). Portanto, o comprador deve atentar-se para assumir uma prestação em valor onde ele tenha certa margem de “gordura” para que, se sua remuneração não acompanhar a correção monetária, ainda assim, terá ele condições de honrar o contrato e não se tornar um inadimplente.

Outra situação merece cautela: os contratos onde há pagamento do preço após a conclusão das obras (e, portanto, após a transmissão da posse do imóvel ao comprador). Nesta hipótese, sobre o valor das parcelas desse saldo devedor serão também acrescidos os juros do financiamento que, usualmente, se contratados diretamente com a incorporadora vendedora, são de 12% (doze por cento) ao ano.

A demonstrar a majoração no valor das prestações, consideremos uma aquisição onde o preço seja pago em 72 parcelas mensais, iguais e sucessivas e que, o prazo de obra seja de 36 meses. Significa dizer que, a princípio, ao final do 36º mês o imóvel estará 50% quitado.

Entretanto, vale lembrar que sobre as parcelas que se vencem a partir do 36º mês (e, portanto, após a conclusão das obras), haverá a incidência dos juros de 1% ao mês (adotando a taxa de juros usualmente praticada pelas incorporadoras).

Ora, além da variação apurada em decorrência da correção monetária (que no nosso exemplo podemos adotar, aproximadamente, 15%), haverá também, sobre o valor inicial da parcela, a incidência de mais 19% a título de juros.

Portanto, três anos após a assinatura do contrato, o valor da parcela de número 37 será, aproximadamente, 34% mais alto.

Quanto ao sistema de amortização dos juros do financiamento, o mercado imobiliário adota, na maioria das vezes, um dos seguintes sistemas, a saber: o sistema da Tabela Price (TP) – onde as parcelas possuem o mesmo valor por todo o período do financiamento, sendo que na evolução do pagamento das parcelas, tem-se que inicialmente paga-se mais juros e menos amortização do valor principal do financiamento e no final, amortiza-se mais o valor do financiamento e paga-se menos juros; e o Sistema de Amortização Constante (SAC), onde em todas as parcelas há o pagamento do mesmo valor a título de amortização e, no decorrer do tempo, o que se altera é o montante do valor pago a título de juros. No sistema SAC, o valor da parcela inicial é maior e vai declinando na medida em que se os pagamentos ocorrem.

Por fim, ressaltamos que é obrigação do incorporador informar, com clareza, o preço do imóvel, o valor das prestações (com e sem juros) e, também, de outros encargos, como por exemplo, do seguro habitacional.

Em outra oportunidade, trataremos das aquisições onde parte do preço seja paga mediante financiamento obtido junto a entidades de crédito imobiliário.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)