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Leis e Direitos

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17/06/2010 - 07h00

Qual o poder de atuação dos conselhos nos condomínios?

Pela atual legislação, o Conselho Consultivo tem apenas a função de fiscal das contas, alheio aos vários problemas e conflitos que se apresentam no dia a dia dos condomínios

Nos últimos artigos publicados, tratamos da estrutura básica do condomínio e também, sobre alguns pontos relevantes das assembleias e da figura do síndico. Completando os temas relativos aos órgãos da administração do condomínio, vamos tratar aqui, do Conselho Fiscal para o qual, o nosso Código Civil (Lei 10.406/02) dedicou um único dispositivo:

“Artigo 1.356. Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sindico”

Não bastasse o modesto tratamento legal dado ao tema, verificamos que o Código Civil apresenta o Conselho Fiscal como sendo um órgão facultativo, portanto, não obrigatório da administração condominial.

Soma-se a essa pouca importância dada pela lei ao conselho do condomínio, a interpretação que alguns dão ao texto limitando a competência do Conselho Fiscal à emissão de parecer sobre as contas do síndico.

Na legislação anterior que tratava dessa matéria (o artigo 23 da Lei 4591/64), ao conselho era dado um tratamento de maior destaque para vida condominial, tanto assim que:
1. Era obrigatória a eleição de um Conselho Consultivo constituído por três condôminos;
2. O conselho tinha a função de assessorar o síndico;
3. O funcionamento do conselho, bem como suas específicas atribuições, deveria estar regrado na convenção.

Vejamos a sua redação:

“Art. 23: Será eleito, na forma prevista na convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único: Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.”

Comparando os dois textos de lei, ou seja, o artigo 1356 do atual Código Civil e o artigo 23 da Lei 4591/64, notamos outros pontos que revelam a mudança de perfil dada ao conselho:

a) na lei em vigor, o Conselho Consultivo é formado por três membros, enquanto que na lei revogada, o conselho deveria ser formado por três condôminos. Ou seja, em tese, salvo disposição em contrário expressa na convenção, o atual Conselho Fiscal poderá ser composto por membros que não sejam condôminos, perdendo assim, aquela relação próxima do conselheiro com o condomínio; e isso porque, no atual conselho, a sua função está mais relacionada à questão da prestação de contas, e, por conseguinte, com a emissão do respectivo parecer fiscal.

b) como dissemos, o Conselho Consultivo da lei revogada (Lei 4591/64) tinha a função de assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio, contribuindo assim, para um sistema mais democrático e participativo de gestão, onde os condôminos-conselheiros mantinham uma atuação mais próxima com o síndico. Pela atual legislação, há um verdadeiro desestímulo a essa participação, atribuindo ao conselho apenas a função de fiscal das contas, alheios aos vários problemas e conflitos que se apresentam no dia a dia dos condomínios.

Por conta disso é que defendo a necessidade e conveniência de uma Convenção de Condomínio dispondo sobre os órgãos de sua administração a quem lhes deve ser definidas as respectivas atribuições e competências.

O fato da atual lei não tratar expressamente sobre o Conselho Consultivo, não impede que a Convenção de Condomínio disponha a esse respeito. Nesse sentido, basta analisarmos o artigo 1334, segundo o qual, a Convenção de Condomínio determinará a “sua forma de administração”. Ou seja, deu liberdade à Convenção de Condomínio, para criar os órgãos que entender conveniente para a boa administração condominial.

Considerando, em especial, que nos atuais condomínios há um número cada vez maior de edificações e de unidades autônomas, que as áreas comuns passaram a oferecer aos condôminos inúmeros serviços e atividades de lazer e esporte, enfim, que há uma maior complexidade nesse convívio condominial, podemos entender como sendo conveniente para um Condomínio, a seguinte estrutura de seu “Corpo Diretivo”:

a) síndico: com as atribuições já determinadas pela lei, atuando com o firme propósito de ser o grande porta-voz do condomínio; executor das decisões da assembleia geral, apaziguador de pequenos conflitos e responsável pela gestão cotidiana do condomínio;

b) Conselho Fiscal: a quem competirá analisar todos os contratos que onerem o condomínio, a prestação de contas e a emissão do respectivo parecer que será levado ao conhecimento da assembleia quando da convocação para análise e aprovação de contas do síndico;

c) Conselho Consultivo: responsável em acompanhar as medidas tomadas pelo síndico, inclusive reunindo-se com este periodicamente; recomendar eventuais mudanças de postura; analisar e deliberar recursos apresentados por condôminos contrariados com alguma decisão do síndico; deliberar em conjunto com o síndico, matérias que estejam expressamente previstas na Convenção de Condomínio;

d) comissões de assuntos específicos: a quem caberia colaborar com o síndico, ainda que sem poder deliberatório. As comissões serviriam como um canal de interlocução entre o síndico e a comunidade condominial.

Por fim cabe lembrar que a regra geral é a de que os conselheiros não sejam remunerados pelos serviços que prestam; no entanto, não há impedimento algum que se fixe um pagamento aos integrantes, assim como se faz com o síndico.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)